天璽兩房4年貶值24% 蝕1,378萬離場 呎價由7.6萬跌至5.6萬
樓市蝕讓潮持續蔓延至傳統豪宅區！九龍站上蓋屋苑天璽剛錄得一宗矚目蝕讓個案，屋苑一個兩房單位以約4,000萬元的放盤叫價，最終大幅劈價至2,700萬元以下水平易手，帳面蒸發達1,378萬元，呎價由高峰期約7.6萬元回落至約5.6萬元，四年間貶值幅度達24%，成為近期九龍站一帶最大額虧損個案之一。
高位入市成蟹貨 銀主盤壓力湧現
市場消息透露，是次成交單位為天璽高層兩房間隔，原業主於約2022年樓市高峰期以逾4,000萬元購入單位自住，惟近年樓價高位回落，加上業主財務安排出現變化，最終需以大幅低於購入價的價格沽出。值得留意的是，同區近期亦接連錄得銀主盤及急讓個案，反映部分早年高槓桿入市的業主正面對供款壓力，令九龍站一帶的放盤叫價明顯鬆動。
豪宅市場兩極化 極高層特色戶仍具承接力
不過，區內代理指出，天璽蝕讓個案未完全反映整體豪宅市況。屋苑坐擁港鐵九龍站上蓋優勢，屬高鐵站及機場快線雙站匯聚地段，向來深受內地客及專業人士歡迎，極高層海景特色戶呎價仍然企穩，部分優質單位更錄得高價成交。現時市場正處於「低層平、高層貴」的分化格局，同一屋苑內景觀及樓層差異，足以令成交價出現顯著落差。
CCL連升3周破159點 大市與單一成交背馳
從大市數據看，中原城市領先指數CCL最新報159.04點，按周升0.58%，連升3周累計升約1.01%，創2023年9月初以來逾兩年半新高，2026年樓價至今累升逾一成，反映整體二手樓價其實處於上升軌道。天璽是次蝕讓與大市走向看似背馳，實質反映豪宅市場的個別情況——高價物業普遍貨值大、流動性低，遇上急讓時議價空間自然較一般中小型單位為大。
代理：劈價盤獲承接 反映市場已有承接力
有前線代理分析，天璽這種大額蝕讓單位最終能成功沽出，某程度上反映市場購買力仍在，只是準買家在目前市況下更趨審慎，傾向等待具一定折讓的筍盤才願意出手。他認為，當市場陸續消化高價蟹貨後，樓價有望逐步築底回升，屆時同區業主的議價空間亦會收窄。對於有意購入豪宅的換樓客而言，現階段反而是物色優質低水盤的時機。
豪宅置業貼士：量力而為 慎防高槓桿
是次天璽個案再次提醒置業人士，豪宅物業入場門檻高，借貸金額大，一旦樓價波動或個人財政狀況轉變，風險往往被放大。專家建議，購入高價物業前應預留充足現金緩衝，避免過度借貸；同時可多比較同區不同屋苑的呎價水平，並留意銀行估值的變化，以免在成交時才發現估價與造價出現落差。
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