美國二手樓市持續降溫。全美不動產協會（NAR）數據顯示，美國10月二手樓銷售按月下跌5.5%，經季節調整後以年率計為375萬間，創逾16年新低，並低於市場預期。
庫存需5.1個月消化
數據同時顯示，二手樓庫存按月增加1.3%，以年率計為159萬間，按年上升4.6%。按10月銷售速度計算，5.1個月就會完全消化現有庫存，是約11年以來最長，多於9月的4.7個月。
分析認為，按揭貸款利率上升、樓價仍處於高位，令潛在買家持觀望態度，導致成交量持續低迷。另一方面，庫存逐步累積而銷售放緩，令市場議價空間向買方傾斜，部分賣家需要減價才能促成交易。
首次置業人士佔比降至29%
值得注意的是，首次置業人士佔總銷量比例降至29%。分析指出，該比例需達到40%，樓市才能保持強勁。首置客佔比下降，反映在高樓價及高按息環境下，年輕買家及首次置業人士的入市能力明顯減弱。
有當地代理表示，部分準買家雖有置業意欲，但因每月供款佔收入比例過高而暫時擱置計劃；亦有買家選擇繼續租樓，等待利率回落或樓價進一步調整後再考慮入市。
加拿大央行加息至2.5厘
北美另一主要市場加拿大方面，加拿大央行於10月28日將政策利率上調0.25厘至2.5厘，為依賴按揭貸款或須先出售現有物業才能換樓的買家，增添融資成本壓力。
市場分析指，加息令浮息按揭供款即時上升，同時影響銀行審批按揭時的壓力測試結果，部分買家的可借貸金額相應下降。此外，換樓客若須先出售現有物業才能取得新按揭，在二手成交放緩下，換樓鏈條亦可能被拉長。
加拿大外國買家禁令擬延長
政策方面，加拿大聯邦政府於11月初公布的2026年聯邦預算案建議，將外國買家購屋禁令延長兩年，由原定2027年1月1日推遲至2029年1月1日，並繼續適用於現有及轉售住宅，但新建住宅不在限制之列。
有分析認為，新建住宅獲豁免，旨在鼓勵外資參與新建供應，同時避免外資炒賣現有住宅存量。對有意在加拿大置業的港人而言，宜留意所購物業類型是否符合豁免範圍，並諮詢當地律師及持牌代理的專業意見。
港人置業部署提醒
業界人士提醒，港人在海外置業前應留意三點。第一，計算按揭成本，美國及加拿大按揭利率受央行政策影響，浮息計劃的供款會隨利率變動，宜以較高利率情境作壓力測試，並預留至少6至12個月的供款儲備。第二，注意海外買家限制及稅項，包括外國買家禁令的適用範圍、各州或各省的海外買家附加稅及空置稅申報安排。第三，留意匯率風險，外幣兌港元的波動會直接影響實際回報，入市時宜分批兌換以分散風險。此外，宜委託當地持牌代理及律師處理交易，親自查證產權、樓齡及維修狀況，並了解租務規管及稅務申報要求。
