新盤以貼市價搶客，二手業主議價空間擴大，部分屋苑造價回落至多月低位。中原地產表示，元朗區本月二手交投速度較上月加快，累計錄得約35宗成交，按月同期增加一成多。
尚悅兩房398萬創約9個月低位
其中元朗尚悅於11月11日連錄兩宗成交。首宗為12座中層E室，實用面積355平方呎，兩房間隔，叫價415萬元，最終以398萬元成交，造價創約九個月以來低位。原業主於2013年2月以311.4萬元一手買入單位，持貨約13年，帳面賺86.6萬元，升值37.8%。
同屋苑11座高層J室，實用面積403平方呎，同屬兩房間隔，叫價487萬元，以485萬元成交，實用呎價12,035元。原業主於2021年8月以610萬元買入單位，持貨約5年，帳面蝕125萬元或20.5%。
代理指出，元朗區內近年新盤供應較多，加上部分業主因換樓或資金需要而擴闊議價空間，令二手造價受壓。不過，由於區內生活配套成熟，加上樓價調整後入場門檻下降，吸引部分用家及上車客睇樓，帶動本月交投加快。
CCL連跌4周 今年升幅收窄至一成
整體樓價方面，代理統計的二手樓價指數（CCL）報159.11點，連跌4周，與今年高位相比下跌約1.7%，令今年以來升幅收窄至約一成。值得留意的是，指數於10月連續3周下跌，為2年多以來再次出現。
另一方面，反映經紀對住宅售價看法的CSI（住宅售價指數）於11月11日報56.19點，連升兩周，顯示經紀信心略為改善，惟成交樓價仍然向下。市場人士認為，經紀信心與實際樓價走勢出現短暫背馳，反映前線從業員雖預期短期成交量有望回升，但對樓價能否止跌仍持審慎態度。
中價物業交投相對理想
中價物業表現相對較佳。據代理行統計，今年首10個月樓價500萬至1,000萬元的二手私人住宅註冊量已超過去年全年水平，反映在按揭成數放寬及減價盤帶動下，中價物業獲用家及換樓客支持。
不過，新盤持續以貼市價推售，短期內二手交投仍會受壓，尤其鄰近新盤推售區域的屋苑，業主議價空間須相應擴大才能促成交易。市場人士預期，隨著部分新盤向隅客回流二手市場，加上減價盤逐步被消化，二手交投在年底前有望逐步回穩，惟樓價能否同步企穩仍須視乎息口走勢及新盤定價策略。
入市部署提醒
業界人士提醒，準買家不宜單純以單一成交或指數判斷個別單位價值，應以同屋苑近期實際成交及銀行估價作參考，避免估價不足而需額外補付首期。對於樓齡較高的單位，宜留意大廈維修狀況、管理費水平及未來大型維修的可能性，並計算相關支出後再評估實際負擔。若計劃短期轉手，須留意額外印花稅的持有期要求，並計算代理佣金、律師費及裝修開支後再評估實際損益。此外，宜比較定息與浮息按揭計劃在加息情境下的供款差異，並以較高按息情境作壓力測試，確保在利率波動下仍能應付供款。
