澳洲樓市持續受高利率及生活成本壓力困擾。隨著買家和賣家紛紛退出市場，全澳首府城市拍賣清盤率已連續超過半年低於60%，市場預計短期內仍將面對更大壓力。
清盤率連續27周低於60%
截至11月8日當周，全澳首府城市初步拍賣清盤率為51.5%，較前一周創下的六年低點47.2%回升4.3個百分點。不過，根據Cotality數據，這已是清盤率連續第27周低於60%。全澳初步清盤率上一次達到或超過60%，已要追溯至今年5月初，即聯邦政府公布預算案並宣布一系列影響房地產市場的稅收政策之前。
Cotality研究主管Tim Lawless表示，雖然本周數據有所回升，但主要是因為前一周基數非常低，而且目前清盤率仍明顯低於約66%的中性水平。所謂中性水平，是指買賣雙方力量相對平衡的市場狀態。他指，目前拍賣市場明顯處於低位徘徊狀態，並觀察到越來越少賣家願意選擇拍賣，反映市場缺乏買家之間的競爭。
拍賣場次同比減43.5%
數據顯示，上周全澳首府城市共舉行1,734場拍賣，同比減少43.5%，同時比2025年同期水平低逾40%。過去四周中，有三周的拍賣數量都比2025年同期低超過40%。
澳聯儲加息至4.85%
本輪拍賣市場持續低迷之際，澳聯儲上周二再次加息25個基點，將現金利率提高至4.85%，創18年來最高水平。澳洲各大銀行隨後均表示，將把此次加息幅度全額傳導給房貸客戶。
McGrath Estate Agents創始人兼首席執行官John McGrath表示，隨著利率持續上升、生活成本壓力進一步加重，他已開始看到更多因借款人無力償還貸款而被迫出售的房產。他指，市場普遍擔心利率究竟還會升到什麼程度，並認為確實有不少借款人可能只差一次房貸還款就會陷入嚴重困難。
悉尼房價連跌8個月
各城市表現方面，墨爾本上周共舉行612場拍賣，在墨爾本杯長周末之後增加18.4%，初步清盤率為59.1%，創八周最高。不過，自維多利亞州政府10月中旬實施新的拍賣規定後，墨爾本拍賣數量一直比去年同期低約55%。根據新規，賣家必須至少在預定拍賣日或固定出售日期前7天公布賣家底價。
悉尼上周拍賣數量居各首府城市之首，共有709套房產進入拍賣，初步清盤率為52.3%。SQM Research最新數據顯示，悉尼房源在市場上的掛牌時間正在變長；同時根據realestate.com.au的數據，悉尼房價已連續第八個月下跌。
其他城市方面，布里斯班上周共舉行178場拍賣，清盤率為31.2%；阿德萊德共有149套房產拍賣，創今年3月以來最高拍賣量，初步清盤率為43.2%；首都領地共有68場拍賣，清盤率為47.2%；珀斯舉行17場拍賣，初步清盤率為36.4%。
聯邦銀行料樓價跌14%
澳洲聯邦銀行預計，到2027年底，全澳房價從高點到底部可能累計下跌14%。若這一預測實現，將成為澳洲45年來幅度最大的一輪房地產市場調整。Lawless指出，在市場信心真正改善之前，不認為拍賣清盤率會突然出現明顯反轉，並認為距離這種情況仍有一段時間。
港人置業部署提醒
業界人士提醒，港人在澳洲置業前應留意三點。第一，計算按揭成本，澳洲房貸多為浮動利率，加息會直接增加每月供款，宜以較高利率情境作壓力測試，並預留至少6至12個月的供款儲備。第二，注意海外買家限制及稅項，包括外國投資審查委員會的申請要求、各州海外買家附加印花稅及土地稅，以及空置稅申報安排。第三，留意匯率風險，澳元兌港元的波動會直接影響實際回報，入市時宜分批兌換以分散風險。此外，宜委託當地持牌代理及律師處理交易，親自查證產權、樓齡及維修狀況，並了解租務規管及稅務申報要求。
