2026年即將踏入尾聲，美國房地產市場經歷了「名義橫盤、實際調整」的一年。總結全年市況，全國房價指數按年僅微升約0.8%，扣除通脹後已連續11個月下跌，市場呈區域劈叉格局；與此同時，30年期定息按揭利率全年維持於6厘附近，成為壓抑購買力的關鍵因素。機構普遍預期，隨著聯儲局貨幣政策轉向，2027年美國樓市有望迎來真正的轉捩點。
房價名義企穩 實際購買力受考驗
截至2026年年中，標普Case-Shiller全國房價指數按年升幅約0.8%，表面上樓價未見大幅回落，惟扣除通脹後，實際房價已連續11個月負增長，意味以實質購買力衡量，樓價正處於溫和調整階段。
分區而言，市場呈明顯的「區域劈叉」格局：德州奧斯汀等地因過去數年供應激增，樓價調整壓力最為明顯；反之，東岸及中西部部分庫存偏緊的市場，樓價仍錄得溫和升幅。分析指，美國樓市已由「齊升齊跌」轉為「逐區定價」的新常態。
按揭利率高企 壓抑換樓意欲
利率是今年樓市最核心的變數。30年期定息按揭利率全年大致徘徊於6%至6.5%區間，雖較2023年接近8%的峰值明顯回落，但仍遠高於疫情年代的3%水平。高利率令業主「鎖定效應」加劇——早年以低息入市的業主不願換樓沽出，導致二手盤源緊張，同時亦壓抑新買家入市步伐。
美國房利美（Fannie Mae）經濟與戰略研究團隊發布的季度展望指出，到2026年底，抵押貸款利率預計將降至5.9%，為2022年以來的最低水平；2027年貸款額料進一步攀升至2.32萬億美元，較兩年前增加近4,700億美元，反映市場融資活動正在回暖。
新屋開工回落 庫存漸見改善
供應端方面，2026年美國新屋開工及營建許可數字整體回落，建築商因應利率環境放緩推盤步伐，部分市場的待售庫存由低位回升。建築商信心指數全年反覆，個別地區以提供按揭利率買斷（rate buydown）等優惠吸引買家。
與此同時，全國租金增長放緩，公寓供應集中落成令部分租務市場轉趨寬鬆，投資者對出租物業的回報要求相應提高，整體市場正處於供需再平衡階段。
展望2027年 減息周期料帶動全面復甦
多家機構預測，若聯儲局如期於2027年展開減息周期，按揭利率回落將釋放被壓抑的需求，帶動成交量回升；惟樓價走向則視乎經濟表現及庫存變化，料以溫和升幅為主。
對於有意赴美置業的香港買家，專家提醒需留意各州物業稅、保險成本及外國人稅務安排等差異，並審慎評估利率走勢對供款能力的影響，選擇適合自身財務狀況的入市時機。
