深圳樓市今年前10個月交出「分流圖」而非單純升跌表。樂有家研究中心數據顯示，1至10月全市一手住宅累計網簽29,723套，逼近3萬套門檻；其中預售17,390套、現售12,333套，每賣出10套新房，超過4套屬現房，現售佔比達41.5%。
寶安龍華領跑 坪山現房佔比飆至70%
區域方面，寶安6,929套、龍華6,308套、龍崗5,388套，三區合計佔全市62.7%。不過三區走勢各異：寶安前10月新增供應僅2,541套，成交卻居全市首位，主要靠存量項目消化；龍華新增供應7,462套為全市最多，預售量4,250套佔全市預售總量24.4%，以供應量帶動成交量；坪山則為主流區域中唯一現售過半的地方，1至10月網簽2,681套，現售1,570套，佔比58.6%，10月單月現售佔比更飆至70%，創年內新高。
大鵬現售佔比達100%，深汕則為100%預售，反映邊緣區域對「確定性」的定價差異。
制度已為現房銷售鋪路
10月深圳三部門聯合印發實施意見，把現房銷售由「市場偏好」變成「制度方向」。文件明確：2026年8月28日後新出讓土地的商品住房項目，優先選擇現房銷售；申請預售的，單體建築必須完成主體結構封頂。現房定金一般不得超過總價款的3%，發展商違約不交房，定金依法返還並承擔違約責任。
深圳貝殼研究院監測顯示，今年1至9月深圳新房成交42,238套，其中現房成交22,625套，佔比54%；9月單月全市現房成交佔比回升至61%。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，深圳商品房預售條件本來較嚴，在途項目體量小，轉軌成本在一線城市中算低，現房銷售推進速度會較快。
二手市場：掛牌時長決定議價空間
二手方面，深圳貝殼研究院10月數據顯示，掛牌30天內成交的房源佔比25%，議價率只有9.9%；掛牌半年至一年的房源成交佔比跌至15%，議價率卻升至10.7%；掛牌超過360天的房源，成交佔比回升至20%，議價率同樣在10%以上。深圳貝殼研究院院長肖小平指出，短周期成交的房源初始報價已貼合行情，長周期房源多數是「先試高價、再慢慢割肉」。
300萬以下房源成交佔比創年內新高
樂有家研究中心數據顯示，截至10月22日，300萬以內房源成交佔比升至32.3%，創年內新高，並連續5個月上升；800萬以上房源合計佔比15.7%，處於年內低位。市場認為，10月1日起房貸貼息新政落地，疊加「8·28」政策把房貸期限拉長至40年，低總價房源的月供門檻明顯下降。
置業部署提醒
業界人士提醒，港人在大灣區置業需注意內地房產以建築面積計價，包含公攤面積，實際可用面積一般約為建築面積的七至八成；同時應留意土地使用權年限及限購、貸款、稅費安排差異。在現房銷售佔比提升下，準買家可優先考慮已落成或接近落成的單位，親身驗收樓宇質素、配套及管理水平；若選購預售項目，則應查證預售許可、資金監管賬戶及施工進度，並了解交樓時間及違約責任。此外，宜留意發展商的財務狀況及過往交樓紀錄，並以同區實際成交紀錄核對叫價是否合理，預留稅費、裝修、管理費及匯率變動等成本。
