海外利率走勢持續主導樓市氣氛。美國聯儲局一如市場預期維持聯邦基金利率目標區間於3.75厘至4.00厘不變，但12月加息預期未減；另一邊廂，澳洲政策利率若升至4.6厘，將成為發達國家第二高，當地樓市調整壓力或進一步加大。
美國維持利率不變 12月加息預期未減
美國聯儲局公布2026年第七次議息結果，一如預期維持聯邦基金利率目標區間於3.75厘至4.00厘不變，議息決議以10票對2票通過。聯儲局上月曾加息0.25厘，為2023年7月以來首次，市場關注年底前是否再度收緊。美國30年期定息按揭利率最新報約7.24%，有機構模型預期利率短期將維持於現水平附近，意味美國置業人士的供款壓力短期難以明顯緩和。
本港方面，具指標性的滙豐銀行宣布維持最優惠利率於5%不變，預料其他銀行將陸續跟隨。中原按揭董事總經理王美鳳指出，美國9月加息後於10月暫停加息屬市場預期，銀行接連增加優惠有助抵銷可能加息的影響，年內港P或有機會仍維持不變；若美國12月加息，本港P的走向須視乎銀行資金成本變化。她並提醒，按揭申請人宜比較不同銀行的實際按息、現金回贈及罰息期安排，而非單看牌價。
澳洲政策利率或升至4.6厘
澳洲方面，市場分析指若當地政策利率升至4.6厘，澳洲將成為發達國家中政策利率第二高，高於美國、英國、歐洲、新西蘭、加拿大及日本。有當地地產代理指出，澳洲樓市低迷情況正在擴散，部分地區代理數目減少，加息預期令買家觀望情緒濃厚。數據顯示，澳洲拍賣市場持續疲弱，悉尼清空率45%、墨爾本56%、布里斯班僅20%；全澳住宅價格自今年3月高位以來累計下跌5.2%，八大首府城市獨立屋價格15年來首次同步下跌。
市場人士分析，澳洲面對「樓價下跌但難覓心水盤」的僵局，放盤量雖充足，但準買家憂慮樓價進一步下跌而延後入市決定；同時租金升幅明顯放緩，全澳每周租金中位數已達713澳元，空置率仍處低位，令租金回報率相對改善，惟按息上升抵銷部分收益。
日本樓價續高企 外資審查加強
亞洲方面，日本樓價持續高企。數據顯示，2026年上半年東京23區新建公寓平均價格高達1億4,249萬日圓，按年上升9.1%；2025年日本國內不動產投資額突破6兆日圓，達歷史性高水準。在仲量聯行發布的《2026年全球不動產透明度指數》中，日本位居全球第12名，市場透明度雖有改善，但仍面對「交易透明度之牆」。同時，日本政府6月已擴大對外國人公寓交易的調查範圍，加強外資審查，有意在當地置業的海外買家須留意申報及合規要求。
港人置業部署要點
業界人士建議，港人在海外置業前應留意三點：第一，計算按揭成本，了解定息期屆滿後的利率基準及每月供款變化，並以加息情境作壓力測試；第二，評估稅務及持有成本，包括印花稅、市政稅、管理費及維修支出；第三，留意匯率風險，美元、英鎊及澳元兌港元的波動會直接影響實際回報。此外，宜委託當地持牌代理及律師處理交易，親自查證產權、樓齡及維修狀況；若以收租為目標，宜實地了解當地租金水平、租客來源及空置期，並了解各地對非居民置業、出租及申報的規定。
