海外樓市走向受利率與政策主導。市場普遍預期英倫銀行將於11月5日加息至4%，為逾三年來首次，數百萬英國業主將面臨轉按成本上升；另一邊廂，日本東京核心區樓價持續高企，日本國土交通省關注短期轉售情況。
英倫銀行料加息至4% 轉按成本上升
英國方面，英倫銀行九人貨幣政策委員會普遍預期將於11月5日把基準利率由3.75%上調至4%，為逾三年來首次加息。有英國媒體報道，數以百萬計的業主正準備在利率環境轉變下以較差的條款重新按揭，供款壓力或明顯增加。英倫銀行官方資料顯示，現時基準利率為3.75%，下次議息日期為2026年11月5日。
市場分析指出，按揭利率上升會直接影響新做按揭及轉按成本，但同時可能令儲蓄產品回報改善。對於近年以低息定息計劃入市的業主而言，定息期屆滿後轉按時的月供或顯著上升，因此宜及早與按揭顧問檢視還款安排及現金流。此外，英國秋季預算案已宣布多項物業相關措施，包括「Your First Home」首置計劃、物業收入稅於2027年4月起再加2%至最高44%，以及向200萬英鎊以上住宅徵收高價值市政稅附加費，長遠影響仍待觀察。
東京新盤均價創高 國交省關注轉售
日本方面，近年日圓持續偏軟，大量海外資金湧入日本房地產市場，隨着核心城市樓價狂飆，日本國土交通省認定，東京等都市圈的公寓價格上漲已脫離實際居住需求，部分是由於短期轉售行為所致。數據顯示，東京23個特別區新建公寓項目於2026年7月錄得平均成交價2億6,520萬日圓，同比漲幅高達96%；另有統計指，2026年8月首都圈新建公寓均價為9,770萬日圓，比去年同月下跌5.4%，每平方米單價16個月來首次轉跌。
日本央行亦於2026年9月上調政策利率，市場關注利率正常化對樓市的影響。有分析認為，日圓貶值吸引海外資金入市，推高核心區樓價，但若借貸成本上升及當局加強規管短期轉售，部分投資需求或受抑制。
美國樓市庫存回升 成交續疲弱
美國方面，按揭環境仍然偏緊。市場資料顯示，美國30年期定息按揭利率處於約7.3厘水平，高息環境令成交受壓。有房地產科技公司公布第三季業績遜於預期，並指按揭利率上升及樓市環境趨緊，令季末業務活動放緩。另一方面，截至10月17日一周，市場活躍庫存按年上升7.7%，新放盤則下跌5.1%，反映供應端呈現「庫存回升、新盤減少」的格局。
港人置業部署要點
業界人士建議，港人在海外置業前應留意三點：第一，計算按揭成本，了解定息期屆滿後的利率基準及每月供款變化，並以加息情境作壓力測試，尤其英國業主宜及早檢視轉按安排；第二，評估稅務及持有成本，包括印花稅、市政稅、管理費及維修支出；第三，留意匯率風險，英鎊、日圓及美元兌港元的波動會直接影響實際回報。此外，宜委託當地持牌代理及律師處理交易，親自查證產權、樓齡及維修狀況；在日本置業宜留意地震風險、管理費及修繕積立金水平，並了解當地對短期轉售及出租的規管。若以收租為目標，宜實地了解當地租金水平、租客來源及空置期，並預留較充裕的資金緩衝。
