海外利率走向持續主導樓市氣氛。日本央行維持政策利率於1.25厘不變，但同時上修通脹預測至2%，市場普遍預期12月或再加息，日圓兌港元報約4.98算；另一邊廂，澳洲首府城市拍賣清盤率跌至48.2%，創3個月新低。
日本央行維持利率1.25厘不變
日本央行公布議息結果，維持基準利率在1.25%不變，符合市場預期，利率決定以8比1的投票結果通過，高田創是唯一持不同意見的委員。央行同時上修通脹預測至2%，並宣布減持交易所買賣基金（ETF），惟未就下一步加息作「勝利宣言」。行長植田和男表示，物價存在超出2%目標的風險，央行可能希望用更多時間評估9月加息的影響，再決定是否進一步收緊貨幣政策。
消息公布後，日圓一度走強，美元兌日圓跌至157.12附近，隨後又反彈至157.67附近；日圓兌港元報約4.98算。彭博調查顯示，逾八成經濟學家預期日本央行12月再加息。有資產管理機構預期，日本央行將大致維持每季加息一次的步伐，下一次加息可能在12月；惟近期日圓貶值壓力有所緩和，減低央行急於加息的迫切性。
東京樓價續高企 外資審查加強
樓市方面，日本樓價持續高企。數據顯示，2026年上半年東京23區新建公寓平均價格高達1億4,249萬日圓，按年上升9.1%；2025年日本國內不動產投資額突破6兆日圓，達歷史性高水準。在仲量聯行發布的《2026年全球不動產透明度指數》中，日本位居全球第12名，市場透明度雖有改善，但仍面對「交易透明度之牆」。同時，日本政府6月已擴大對外國人公寓交易的調查範圍，加強外資審查，有意在當地置業的海外買家須留意申報及合規要求。
澳洲清盤率跌至48.2% 創3個月低
澳洲樓市調整未完。數據顯示，澳洲首府城市拍賣清盤率跌至48.2%，創3個月來最低；分城市看，悉尼清盤率48.2%、墨爾本54.8%、布里斯班僅25.2%。本周全澳首府城市共安排1,882場拍賣，按周上升33.1%，但相比去年同期仍屬偏低水平，反映賣家不願下調心理價位、買家亦不再追高出價，市場陷入僵持局面。
有當地分析指，利率走高令潛在買家的可負擔能力受壓，澳洲政策利率若升至4.6厘，將成為發達國家中政策利率第二高，高於美國、英國、歐洲、新西蘭、加拿大及日本。同時，澳洲租金升幅明顯放緩，全澳每周租金中位數已達713澳元，空置率仍處低位，令租金回報率相對改善，惟按息上升抵銷部分收益。
加拿大下調全年銷售預測
加拿大方面，加拿大房地產協會下調2026年銷售預測，現預期全國全年成交444,530宗，較2025年減少5.2%，平均樓價僅升0.2%。數據顯示，全國房屋銷售由8月至9月下跌2.3%，未經調整銷售較2025年9月低7.7%，新放盤量則下跌1.8%。有當地按揭機構預期，2026年樓價將維持平穩，儘管略見溫和復甦，樓價預計要到2029年才回復至高位水平。
港人置業部署要點
業界人士建議，港人在海外置業前應留意三點：第一，計算按揭成本，了解定息期屆滿後的利率基準及每月供款變化，並以加息情境作壓力測試，尤其在日本及澳洲等仍處加息周期的市場；第二，評估稅務及持有成本，包括印花稅、市政稅、管理費及維修支出；第三，留意匯率風險，日圓、澳元及加元兌港元的波動會直接影響實際回報。此外，宜委託當地持牌代理及律師處理交易，親自查證產權、樓齡及維修狀況；若以收租為目標，宜實地了解當地租金水平、租客來源及空置期，並了解各地對非居民置業、出租及申報的規定。
