內地樓市制度改革全面推進。10月15日杭州與深圳同日發布貫徹《關於完善商品住房銷售制度的通知》的地方實施意見，至此北京、上海、廣州、深圳四個一線城市，以及武漢、天津、杭州等核心二線城市的細則全部落地，標誌「現售制」執行版圖拼齊。
七城總體規定一致 以8月28日為分界
七城細則的總體規定基本一致：以2026年8月28日為新老劃斷基準日，新取得土地項目實行預售須封頂，預售資金全額全過程監管，個人按揭竣工備案後發放，8月28日後簽訂開發貸合同的項目實行主辦銀行制，土地出讓價款可分期繳納、首付不低於50%。
真正的差異集中在六處，且方向高度一致。深圳每處都更緊、在收：明確寫明「出讓公告明確要求實行現房銷售的項目，開發企業應當實行現房銷售」，是七城中唯一把現房銷售做成可強制的城市；杭州則每處更鬆、在放，全文未出現「優先現房銷售」，並可以分期棟竣備，讓項目小切塊、滾動開發、分批入市。
深圳為何敢緊 現房佔比升至38%
深圳的底氣來自市場結構。數據顯示，近5年深圳新房供求比持續下降，今年前三季度僅為0.75，連續3年低於1，總量偏向供不應求；結構上，近5年現房銷售佔比由14%上升至38%。截至9月末，深圳狹義存量總可售49,104套，其中現房28,160套、佔57.3%，期房20,944套、佔42.7%，即市場上超過一半的在售貨量本來就是現房，把現房銷售由「優先」寫成「應當」，是把既成事實制度化。
深圳真正的難題是現房去化較慢：9月現房去化周期20.2個月，期房10.4個月，兩者相差9.8個月；期房中取證滿一年仍未售出的有9,679套，佔期房的46.2%。9月新增取證4,481套，為近13個月最高，約為當月成交的1.7倍，月末總可售較8月淨增1,255套，連續兩個月回升。價格方面，9月深圳新房均價50,784元/平方米，較去年同期低5.2%；二手成交均價40,928元/平方米，為13個月新低，同比跌3.6%。
杭州為何必須鬆 地價體系待重建
杭州的約束條件幾乎相反，壓力在於「高價地—高價房」集中兌現。今年1至9月杭州新房成交均價40,832元/平方米、同比上漲20%，同期成交面積337萬平方米、同比下降17%，價格被土地成本推高，成交量卻在收縮。二手房方面，9月成交均價21,007元/平方米、同比下跌14.8%，掛牌量14,446套、同比大增70.9%，新舊房價差令置換鏈條受阻。
土地端壓力更明顯：今年1至9月杭州成交涉宅地49宗、同比下降40%，成交總建面301.9萬平方米、同比下降47%，成交金額662.1億元、同比下降49%，近乎腰斬，拿地主力為本土房企。分析認為，杭州正處重建地價體系的關鍵期，若此時加碼現房銷售，等同在企業資金最緊的時點再抽一次資金，故選擇「給工具而不定時間表」，包括四檔過渡、歷史遺留項目留至2028年底、定金5%、分期辦理四證、分期分棟銷售等。
置業部署提醒
業界人士提醒，港人在大灣區置業需注意內地房產以建築面積計價，包含公攤面積，實際可用面積一般約為建築面積的七至八成；同時應留意土地使用權年限，住宅用地通常為70年。在新制度下，買家宜特別留意項目的預售許可狀態、施工進度及交付安排，並透過官方渠道查核資金監管情況，避免購入進度未明的項目；此外，各城市限購、貸款及稅費安排不同，買家宜先確認自身貸款資格，並預留稅費、裝修、管理費及匯率變動等額外成本。
