樓價向上並非所有單位受惠 中原：首次轉售開放式單位蝕讓比例高達86.4%
本港樓價指數持續向上，惟並非所有類型單位都能受惠。據中原研究部一項統計顯示，2025年7月至2026年4月期間首次二手轉售的一手新盤中，開放式單位蝕讓比例高達86.4%，屬各房型之冠；相反，兩房單位獲利表現最佳，近三成半成功獲利離場。樓市「兩極化」的格局，在房型層面上同樣明顯。
開放式入場價低 發展商開價進取致蝕讓集中
報告指出，開放式單位蝕讓比例偏高的主因，在於這類小型物業入場價低，上車需求大，發展商開價相對進取，往往已透支未來樓價升幅。隨着樓市其後調整，開放式單位的二手價自然首當其衝。數據更顯示，開放式轉售佔屋苑首次二手轉手總宗數逾五成的新盤共有16個，當中有12個（75%）樓盤的開放式單位蝕讓比例達100%，即全數錄得帳面虧損，情況相當嚴峻。
兩房獲利比例近三成半 上車換樓需求支撐
相對而言，兩房單位獲利比例最高，接近三成半。代理分析指，兩房單位一直是本港樓市最主流的上車及換樓產品，需求穩定，加上近年新盤兩房戶型的設計及實用率不斷提升，二手承接力強，價格自然較開放式單位硬淨。報告亦顯示，整體而言逾七成首次轉售的一手新盤單位需要蝕讓，獲利不足三成，反映早年高溢價入市的一手買家，大部分仍未能「解套」。
「升得慢、跌得深」 小型單位風險需留意
樓價兩極化的情況，在實用面積上亦有體現。小型單位在跌市時跌幅通常較深，回升時步伐卻較慢，因為其買家群以首置上車客為主，對價格敏感度極高，樓價輕微波動已足以令他們卻步。相反，中大型單位的買家多有換樓需要，受周期性影響較小，價格表現相對穩定。有意購置開放式單位作投資的買家，宜將租務回報及未來轉售風險一併納入考量，不宜單純着眼於入場門檻低。
一手買家部署貼士：計清溢價 揀啱戶型
對計劃購買一手新盤的準買家而言，報告的數據提供了重要參考。專家建議，揀樓時不應只着眼於售價高低，更要留意單位的房型、呎價水平及與同區二手的溢價差距。追求短線轉售獲利的投資者，宜避開開價進取的開放式單位，考慮兩房或以上、需求基礎較穩固的戶型；自住買家則應以實際居住需要為先，衡量「住得舒服」與「轉售風險」之間的平衡，方能作出最適合自己的置業決定。
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