日本基準地價5年連升 東京大阪升幅擴大 福岡札幌放緩
日本國土交通省於9月15日公布2026年（令和8年）都道府縣地價調查（基準地價），全國住宅地按年上升1.0%，商業地上升2.9%，兩者均錄得連續5年上升。值得注意的是，地價上漲的勢頭在不同都市之間開始出現明顯分化：東京、大阪升幅進一步擴大，而過去幾年表現強勁的福岡及札幌，升勢則有所放緩，市場正由「全國齊升」走向「城市、地段、用途各有不同」的階段。
東京圈商業地升8.9% 港區住宅地升逾16%
東京圈方面，住宅地按年上升4.0%，商業地上升8.9%，工業地上升6.4%，連續多年保持高增長。若細看東京二十三區，住宅地升幅更高達8.7%，商業地更升至13.3%。市中心核心地段升幅凌厲，其中港區住宅地上升16.3%，台東區住宅地升15.6%，新宿區及文京區亦分別上升13.5%及13.8%；商業地方面，台東區升19.6%、北區及荒川區升16.9%，可見升幅已由最核心地段向外圍擴散。
大阪市住宅地升6.7% 商業地雙位數增長
大阪圈全體住宅地升2.3%、商業地升6.8%，但作為核心的大阪市升勢更為凌厲，住宅地升6.7%，商業地更大升12.3%。市內天王寺區住宅地升10.7%、中央區升9.6%、福島區升9.3%；商業地方面，西區升18.7%、福島區升16.8%、北區升15.6%。此外，北攝地區的吹田市、茨木市住宅地同升5.0%，高槻市升4.5%，反映大阪周邊衛星城市同樣受惠。京都市住宅地升2.8%、商業地升8.5%；神戶市住宅地升3.3%、商業地升6.3%。
福岡札幌升幅收窄 千歲市逆市受惠半導體投資
與東京、大阪的升幅擴大相比，過去幾年因人口集積及都市發展而備受追捧的福岡市，今次住宅地升5.5%、商業地升8.1%，升幅依然跑贏全國平均，但較去年的住宅地升7.2%、商業地升10.2%有所減慢。札幌市住宅地升幅更由去年的1.4%收窄至0.7%，商業地則由5.5%微降至5.0%，市內清田區住宅地更錄得0.3%跌幅，顯示升幅正由「全面」轉向「精選地段」。另一邊廂，北海道千歲市因半導體相關企業進駐，住宅、辦公室、酒店及物流設施的土地需求持續，成為逆市焦點。
對港人投資日本的啟示：由「揀城市」轉向「揀物件」
對於有意投資日本物業的港人而言，今次基準地價數據的啟示是：地價上升並不代表所有物業都會升值，同一城市內不同地段、不同用途、不同樓齡的物業，表現可以差天共地。業界提醒，隨著日本央行逐步調整利率政策，借貸成本上升亦會影響投資者要求的回報率，入市前宜審慎評估物業的實際租金回報、地段未來發展及再開發潛力，而非單看「地價升咗幾多」的表面數字。
