白石角嘉熙兩房8年蝕213萬 大埔區蝕讓持續浮現
新界東二手市場再錄蝕讓個案！大埔白石角嘉熙屋苑一個高層兩房單位，實用面積約502方呎，日前以726萬元沽出，呎價約14,462元。原業主於2018年樓市高峰期以約939萬元購入單位，持貨約8年後轉手，帳面虧損達213萬元，貶值幅度約22.7%，成為區內近期其中一宗標誌性蝕讓成交。
新界東新盤供應多 二手樓價受壓
代理指出，白石角一帶近年新盤供應集中，包括嘉熙、雲滙及逸瓏灣等大型屋苑相繼入伙，市場吸納需要時間消化，令該區二手樓價持續受壓。加上區內部分單位早年以高溢價開售，發展商當時的定價水平已透支未來樓價升幅，一手買家入伙後轉售往往難以獲利。嘉熙是次蝕讓個案，正正反映新界東「上車盤」市場的價格調整仍未完結。
持貨8年仍要蝕 反映2018年高峰期入市風險
值得留意的是，上述單位持貨長達8年，橫跨多輪樓市周期，最終仍錄得逾兩成虧損，可見2018年樓市高峰期入市的買家壓力沉重。當年多個新界東新盤以貼近歷史高位定價，其後樓市經歷調整，即使近兩年樓價已顯著回升，部分屋苑的二手價仍未能重返購入價水平。對於打算在高峰期以高溢價購入新盤的準買家，這個個案無疑是一記警號。
蝕讓個案頻現 CCL卻創兩年半新高
一邊廂二手市場頻現蝕讓，另一邊廂整體樓價指數卻持續向好。中原城市領先指數CCL最新報159.04點，按周升0.58%，連升3周共1.01%，創2023年9月初以來逾兩年半新高，本年至今累升逾一成。兩者看似矛盾，實質反映樓市「兩極化」現象——受惠移民潮及換樓鏈的優質單位持續上升，早年高溢價入市、質素較次或景觀一般的單位則長期受壓，未能跟隨大市回升。
新盤入伙潮持續 業主議價空間擴大
展望後市，新界東未來仍有新盤排隊登場，包括鄰近大埔、科學園一帶的項目陸續部署推售，二手市場的競爭壓力短期內難以紓緩。代理建議，持貨業主若有意換樓或套現，可考慮趁近期市場氣氛好轉加快放盤步伐，並參考同區近期實際成交價訂立叫價，避免因叫價過高而錯失成交機會；準買家則可把握業主願意擴大議價空間的窗口期入市。
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