本港二手樓市經一輪整固後，近期低於400萬元的成交明顯增多。由於樓價400萬元以下物業只需付100元印花稅，同類物業具一定吸引力，個別單位更吸引多組客人同時還價。
柏匯開放式375萬沽 持貨10年半蝕26萬
港島半新盤成交價再低於400萬元。美聯物業鄭琨表示，筲箕灣柏匯中低層F室，實用面積約211平方呎，原先叫價395萬元，新買家見項目鄰近港鐵站，港島區亦罕有同類低價選擇，議價20萬元後以375萬元承接，呎價約17,773元。原業主於2016年4月以約401萬元購入，持有約10年半，帳面仍要虧蝕約26萬元，期內貶值約6.5%。
元朗尚悅兩房398萬創9個月新低
元朗區11月暫錄約35宗二手買賣，按月多逾10%，惟低價成交湧現。中原地產王勤學指，業主議價空間增加，吸引買家入市。尚悅日前連錄兩宗成交，其中12座中層E室，實用面積約355平方呎，叫價415萬元，減價17萬元後以398萬元售出，做價屬屋苑約9個月以來低位，呎價約11,211元。原業主於2013年2月以約311.4萬元一手買入，約13年帳面賺約86.6萬元，升值約27.8%。
同屋苑11座高層J室，實用面積約403平方呎，同屬兩房間隔，叫價487萬元，以485萬元成交，呎價約12,035元。原業主於2021年8月以約610萬元買入，約5年帳面蝕約125萬元，期內樓價下跌約20.5%。
上水名都獲6至7組客爭購
中原地產楊浩鴻表示，上水名都1座中層B室，實用面積約391平方呎，兩房設計，由於放盤價錢屬屋苑入場價，隨即吸引6至7組客人同時還價，最終以380萬元易手，呎價約9,719元，新買家為上車客。原業主則於1997年以236萬元購入，約29年單位升值約61%。
市場消息透露，沙田河畔花園D座中層5室，實用面積約269平方呎，原先叫價408萬元，減價19萬元後以389萬元售出，呎價約14,461元。資料顯示，原業主今年2月才購入，當時比單位2021年成交價低約18%，持有約9個月即轉手，帳面獲利約24萬元。
屯門新屯門中心10座低層G室，實用面積約455平方呎，曾叫價430萬元，降價至398.8萬元即獲承接，呎價約8,765元。原業主早於2008年底買入，持有約18年，物業升值約3.7倍。
各區蝕賣情況趨升
除細價成交增加外，各區蝕賣情況同時趨升。中原地產潘婉兒表示，沙田星凱‧堤岸1座中層C室，實用面積約228平方呎，開放式設計，連租約獲投資者以430萬元承接，呎價約18,860元。原業主於2021年以約574萬元購入，持有約5年帳蝕約144萬元，貶值約25.1%。
美聯物業張曉盈指，長沙灣The Campton高層D室兩房戶，實用面積約465平方呎，以約820萬元沽出，呎價約17,634元，單位約5年跌價約146萬元或約15.1%。
CCL創逾2個月低位
樓價指數方面，中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，中原城市領先指數CCL最新報159.91點，按周微跌0.09%，指數創2026年8月初後11周（逾2個月）低位。市場陸續有新盤低價推售，購買力明顯轉向一手，二手拉鋸，而且成交多為減價筍盤，影響樓價緩慢下調。CCL近9周6跌3升，較今年162.16點高位回落1.39%。該行預料第四季CCL於158至162點反覆爭持。
入市部署提醒
業界人士提醒，準買家不宜單純以單一成交或指數判斷個別單位價值，應以同屋苑近期實際成交及銀行估價作參考，避免估價不足而需額外補付首期。對於樓價400萬元以下的單位，雖然印花稅僅100元，但須留意單位面積及間隔是否符合長遠居住需要，並考慮樓齡、大廈維修狀況及管理費水平。若計劃短期轉手，須留意額外印花稅的持有期要求，並計算代理佣金、律師費及裝修開支後再評估實際損益。此外，宜比較定息與浮息按揭計劃在加息情境下的供款差異，並以較高按息情境作壓力測試。
