CCL今年累升9.6% 二手樓市兩極化明顯
本港住宅樓價指數持續向上，中原城市領先指數CCL最新公布數據顯示，反映二手私人住宅樓價的CCL今年以來累計上升約9.6%，其中CCL Mass（大型屋苑領先指數）累升約10.28%，中小型單位累升9.97%，大型單位則升7.61%。分區而言，港島樓價升幅最為顯著，累升約15%，九龍升約9.78%，新界東及新界西分別升約6.81%及6.65%，顯示各區樓價表現存在一定差異。
中原研究部指出，CCL按周錄得溫和升幅，樓價整體處於穩步向上格局，較去年5月的低位累計回升約16.85%。不過，研究部同時提醒，近月樓價升勢主要由中小型住宅帶動，大型豪宅及特色單位的復甦步伐相對緩慢，市場呈現「中小型單位帶動、大型單位追落後」的情況。
樓價指數上升 惟蝕讓個案仍不絕於耳
雖然樓價指數持續報捷，但市場仍不時錄得蝕讓成交，反映樓市內部出現兩極化。近期市場消息包括荃灣皇璧高層單位以3,000萬元易手，原業主持貨9年帳面蝕讓約800萬元；九龍站天璽兩房單位以3,800萬元沽出，帳面蝕讓1,378萬元；觀塘凱滙三房以1,738萬元轉手，帳面蝕415萬元。此外，沙田穗禾苑亦有兩房單位以346萬元售出，原業主於4年前以463萬元購入，帳面蝕讓117萬元。
上述蝕讓個案共通點在於，單位多於樓市高峰期（2018至2022年間）購入，其時樓價處於高位，加上部分屬非核心地段的大型單位或半新盤，即使近年整體樓價回升，仍未能收復當年購入成本。相反，早年低價入市的長情業主，則普遍錄得可觀獲利，例如有屋苑單位持貨逾40年轉售，帳面升值超過20倍，足見樓市賺蝕差異極大。
買家入市策略各有不同 議價能力成關鍵
地產代理指出，現時二手市場買家大致可分為兩類：一類是追價型買家，多集中於中小型單位地段，眼見樓價持續上升，恐「遲買會貴」而加快入市；另一類則為執平貨型買家，專門物色蝕讓盤及低於市價的筍盤，期望在個別急售業主身上覓得議價空間，以低於銀行估價的價錢承接物業。
市場分析認為，整體樓價向上的大趨勢已相當明確，但並非所有單位均能受惠。對於有意入市的準買家而言，單位的購入年份、地段質素及銀碼大小，均直接影響日後轉售的賺蝕表現。專家建議，買家宜參考成交紀錄及銀行估價，避免盲目追價，同時審視單位的長線升值潛力，才能在樓市上升周期中取得最大回報。
