息口走向未定，一手平價吸客，加上內地收緊資金監管，導致二手樓市交投轉淡，連帶銀行估價趨向保守。根據28Hse追蹤的20個指標屋苑數據，以滙豐銀行估價模型計算，11月大型及中型單位估價普遍向下，分別有14個及13個屋苑按月下跌。
嘉湖山莊跌近4% 跌幅居首
各區指標屋苑中，以天水圍嘉湖山莊跌幅最大，大、中型單位估價按月均跌約4%，雙雙位列跌幅之首。以5期麗湖居5座高層B室三房戶為例，實用面積630平方呎，本月滙豐估價557萬元，按月減少23萬元，跌3.97%；中銀及28Hse對同一單位估價分別為601萬元及534.7萬元，按月不變及跌1.31%。自今年1月起，該單位估價由560萬元降至557萬元，累跌0.54%，年內表現為二十大屋苑中最遜色。
中型單位方面，3期翠湖居3座高層F室兩房戶，實用面積449平方呎，本月滙豐估價425萬元，按月減少18萬元，跌4.06%；中銀及28Hse估價分別為442萬元及398萬元，按月維持不變及跌0.97%。自今年1月起，該單位估價由428萬元降至425萬元，累跌0.7%，與大型單位同樣為二十大屋苑跌幅之首。
太古城跌3.5% 珀麗灣跌2.7%
大型單位跌幅其次為太古城及馬灣珀麗灣。太古城海景花園綠楊閣高層A室三房戶，實用面積1,114平方呎，本月滙豐估價2,395萬元，按月減少87萬元，跌3.51%；中銀及28Hse估價分別為2,450萬元及2,496.8萬元，按月維持不變及微升0.40%。自今年1月起，該單位估價由2,383萬元升至2,395萬元，累升0.50%。珀麗灣1期9座高層A室三房戶，實用面積618平方呎，本月滙豐估價950萬元，按月減少26萬元，跌2.66%；自今年1月計，該單位估價由899萬元升至950萬元，累升5.67%。
中型單位跌幅其次為珀麗灣及沙田第一城。珀麗灣1期16座中層A室兩房戶，實用面積523平方呎，本月滙豐估價601萬元，按月減少16萬元，跌2.59%；沙田第一城1期2座中層A室三房戶，實用面積451平方呎，本月滙豐估價628萬元，按月減少13萬元，跌2.03%。
德福花園逆市升 年內累升逾25%
儘管大市向下，九龍灣德福花園與青衣盈翠半島走勢相對平穩，兩屋苑的大、中型單位估價均逆市升約2%。德福花園K座高層1室兩房戶，實用面積587平方呎，本月滙豐估價792萬元，按月增加17萬元，升2.19%；自今年1月起，該單位估價由633萬元升至792萬元，累升25.12%，升幅為廿大屋苑之首。中型單位方面，N座高層2室兩房戶，實用面積494平方呎，本月滙豐估價639萬元，按月增加14萬元，升2.24%，年內累升3.40%。
二手蝕讓與豪宅成交並存
二手成交方面，市場繼續有賺有蝕。西半山干德道敦皓一伙低層複式戶，實用約1,073平方呎，兩房一套連士多房間隔，由投資客斥資約2,400萬元購入，實呎22,367元；原業主2016年以約3,134萬元一手購入，帳面蝕約734萬元或23%，連稅項及雜項開支估計實蝕約900萬元或29%。大埔88廣場低層C室，實用302平方呎兩房戶，以345萬元沽出，實呎11,424元，新買家為退休人士並「一筆過」毋須按揭付款；原業主1996年以126萬元購入，帳面獲利219萬元或1.7倍。
另一邊廂，6號幹線下月6日全線貫通，屆時繁忙時段由將軍澳至西九龍車程將由65分鐘大減至約12分鐘，將軍澳區洋房交投轉趨活躍。入伙約8年的將軍澳南MONTEREY近日連錄兩宗洋房二手成交，其中一幢實用1,819方呎、四房間隔洋房連雙車位以約5,500萬元售出，實呎30,236元，創區內近年二手新高；另一幢實用約1,843方呎洋房以約5,000萬元成交，實呎27,130元，兩宗交易共涉逾1億元。
入市部署提醒
業界人士提醒，估價下跌對換樓客及高成數按揭買家影響較大，若銀行估價低於成交價，買家須額外補付首期，故簽約前宜先向多間銀行查詢估價，並預留緩衝資金。此外，宜留意影響估價的因素，包括屋苑成交量、放盤量、樓齡及維修狀況，並比較滙豐、中銀等不同銀行的估價差異。對於樓價跌幅較大的屋苑，宜了解其交通及配套是否有變化，判斷跌價屬個別單位因素抑或屋苑整體走勢。若考慮購入連車位或洋房等特殊物業，宜查證車位權屬、管理費及維修責任，並以實際成交紀錄核對叫價是否合理。
