全球債市波動升溫 海外置業轉趨審慎 英美日澳市場受利率壓力牽動
近期全球金融市場波動加劇，債券市場收益率攀升，再次令海外置業市場蒙上陰影。市場人士指出，當美國、英國、日本及澳洲等主要市場的長債息率持續上升，按揭成本亦隨之增加，令投資者在海外買樓時變得更加審慎。
以美國市場為例，外國買家近年明顯減少入市，主要受美元強勢及高利率環境影響。英國方面，雖然部分地區樓價仍保持韌性，但按揭審批數量回落，反映買家入市意欲受到壓抑。日本則在低息環境結束後，市場對未來資金成本上升的擔憂增加，投資回報計算變得更保守。澳洲亦面臨類似情況，銀行借貸成本維持高位，令部分買家轉為觀望。
事實上，海外置業不再只是單純比較樓價升跌，更需要考慮當地利率政策、匯率走勢、稅務安排及租務需求等多重因素。當全球債市進入高波動階段，固定收益產品的吸引力上升，亦會對房地產市場造成分流效應。部分原本打算投資海外住宅的資金，現時可能轉向債券或其他低風險資產。
對香港投資者而言，海外樓市仍具分散風險與配置資產的作用，但策略上需更重視現金流與風險管理。例如在英國及澳洲市場，若租金回報可覆蓋按揭成本，仍具一定吸引力；相反在美國高息及日本政策轉向的背景下，買家則需更慎重評估長線回報。
展望未來，只要全球央行未明顯重啟減息周期，海外房地產市場短期仍會受利率壓力牽動。投資者若希望在英美日澳等地置業，應更重視地段質素、持有成本及出租能力，而不是單靠樓價升值作為主要判斷依據。市場波動雖然增加風險，但同時亦為有準備的買家帶來重新議價及選擇優質資產的機會。
