隨著全球資產配置意識日益普及，不少香港投資者將目光投向英國、澳洲及日本等海外物業市場。然而，海外置業的融資安排往往是最令人頭痛的一環。本文為你整合2026年三大熱門海外置業目的地的按揭貸款資訊，助你在出手前做好充分準備。
英國：按揭成數最高達75% 出租物業貸款靈活
英國是港人海外置業的首選之一，其按揭市場成熟且產品多元。非居民投資者一般可獲得約60%至75%的貸款成數（LTV），具體視乎物業類型及申請人財務狀況而定。倫敦市中心的優質物業通常可獲較高成數。
英國按揭主要分為固定利率（通常鎖定2至5年）及浮動利率兩種。對於投資者而言，專為出租物業設計的「Buy-to-Let Mortgage」尤為值得關注，銀行評估時會考慮預期租金收入，要求租金收入覆蓋貸款利息的125%至145%，令租金回報穩定的物業更易獲批。
申請時需準備的文件包括：身份證明、住址證明、最近3至6個月銀行月結單、收入證明（工資單、稅單或公司財報）及物業相關文件。部分銀行更要求申請人在英國開立本地銀行戶口。
澳洲：非居民限制較多 FIRB審批不可缺
澳洲的海外置業門檻相對較高。非居民申請按揭的貸款成數通常介乎50%至70%，較英國保守。更重要的是，海外買家在澳洲購買物業前，必須先獲得外國投資審查委員會（FIRB）的批准，且一般只能購買全新住宅，不能購買二手物業，大大限制了選擇範圍。
此外，澳洲政府對海外買家徵收額外印花稅及土地稅，這些費用會直接影響投資回報，計算時必須納入考量。申請文件除基本財務資料外，還需提供FIRB批准信及詳細的資產負債表。
日本：超低利率吸引力強 但申請難度最高
日本以超低利率聞名，對追求低融資成本的投資者極具吸引力。然而，日本銀行對非居民的按揭審批極為嚴格，貸款成數通常僅為30%至50%，部分銀行甚至不向外國人提供貸款。
申請人需具備一定的日語溝通能力，並在日本有居住或工作記錄，方能大幅提高申請成功率。此外，日圓匯率風險不容忽視——若日圓未來升值，以日圓計價的貸款還款壓力將隨之增加。
日本的稅務及法律體系亦較為複雜，涉及房產稅、租金收入稅、資本利得稅及繼承稅等多個層面，建議在投資前諮詢熟悉日本法律的專業顧問。
三國按揭對比一覽
英國的貸款成數最高（60-75%），申請難度中等，適合追求穩定租金回報的投資者；澳洲的貸款成數居中（50-70%），但有FIRB限制，只能購買新樓；日本的貸款成數最低（30-50%），申請難度最高，但利率優勢顯著。
選擇海外置業前的重要提示
無論選擇哪個市場，投資者都應注意以下幾點：首先，充分了解目標市場的稅務及法律規定，避免因不熟悉當地法規而蒙受損失；其次，評估匯率風險，考慮是否需要採取對沖措施；第三，預留足夠的自有資金，因為海外按揭的貸款成數普遍低於香港本地按揭；最後，尋求有豐富海外置業經驗的專業顧問協助，可大幅提高申請成功率並節省時間。
