中國樓市現重大變革：房貸上限延至40年 現房銷售時代加速來臨
2026年8月28日，中國人民銀行與國家金融監管總局聯合印發新規，全面調整房地產信貸政策框架，當中兩項調整尤其引人注目：一是個人住房貸款最長期限由30年史無前例地延長至40年；二是預售住房貸款需在竣工備案後方可發放，意味著運行超過20年的預售制度迎來重大變革，現房銷售時代加速到來。
業內人士分析，這次調整並非單純的短期救市措施，而是從制度層面對房地產信貸基礎規則進行歷史性重構。房貸年限延長至40年，最直接的影響是降低購房者的每月供款壓力。以貸款100萬元、年利率3%為例，30年期每月供款約4,216元，延長至40年後，月供降至約3,577元，每月減少約639元，降幅約15%。分析認為，這對減輕年輕家庭和首次置業者的供樓負擔有實際幫助。
與此同時，新規將住房貸款月供佔收入比例上限由50%放寬至55%，進一步提高了購房者的借貸能力，讓更多符合條件的人士有機會「上車」。
現房銷售規則的改變同樣影響深遠。新規要求預售住房貸款必須在項目竣工備案後才能發放，這意味著發展商不能再像過去那樣，在樓盤尚未建成時就收取購房者的全部貸款資金。分析指出，這項安排有助於從根本上杜絕「爛尾樓」風險，保障購房者權益，也將促使開發商加快施工進度，確保項目如期交付。
據了解，內地多家商業銀行已開始執行新規。建設銀行客服人員回應稱，對於存量住房貸款，銀行會根據客戶申請延長貸款期限的具體原因、還款來源及後續還款安排進行綜合考慮。而新辦理住房貸款能否申請到40年期限，則需視貸款機構的審核情況而定。
值得留意的是，近期多個城市亦陸續推出住房貸款貼息政策。中指研究院統計顯示，2026年以來全國已有超過20個城市出台或優化住房貸款貼息相關政策，從成都將公積金貸款最低首付降至15%並給予一年期20%的利息補貼，到上海、廣州對「賣一買一」改善型需求的扶持，均顯示地方政府正從多方面穩定樓市。
業界認為，這一系列政策組合拳將對大灣區樓市產生深遠影響。粵港澳大灣區作為內地經濟最活躍的區域之一，樓市走向備受關注。隨著房貸條件放寬及現房銷售制度加速落地，預料將進一步穩定市場預期，為大灣區房地產市場注入新動力。
