換樓動力強勁 中高價住宅成交跑贏大市
樓市購買力出現明顯轉移，中原地產研究部最新數據顯示，今年首7個月本港中高價住宅物業交投表現突出，成交價介乎1,001萬至5,000萬元的一手及二手私人住宅買賣登記，分別已達去年全年同類成交的近九成及超過九成，成為各價格類別中表現最強勁的板塊。中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，自去年5月銀行同業拆息（H按）按揭息率跌穿封頂息率後，息口持續回落，樓價重拾升軌，換樓需求明顯增加，加上撤辣措施及租金持續上升，投資客亦重投市場，帶動中高價物業交投顯著回升。
數據顯示，截至今年7月，全港二手私人住宅買賣合約登記宗數錄約30,175宗，達去年全年約39,821宗的約75.8%。其中，1,001萬至3,000萬元的中高價二手成交錄約4,588宗，已達去年全年同類成交的約93.7%；而3,001萬至5,000萬元的二手成交更錄約427宗，達去年全年的約98.8%，幾乎追平去年全年總數，表現相當亮眼。一手市場方面，上述兩個價位的中高價成交亦分別錄約3,131宗及460宗，達去年全年同類別的約88.9%及85.5%，同樣跑贏整體大市。
細價樓佔比顯著回落 換樓鏈重啟帶動市場
值得留意的是，中高價住宅成交佔整體比例亦創下近年新高。今年首7個月，1,001萬至3,000萬元及3,001萬至5,000萬元的二手成交，佔整體成交量比例分別約15.2%及1.4%，較去年全年增加約2.9個百分點及0.3個百分點，比例分別創4年及6年高位。與此同時，500萬元或以下的細價樓成交佔比則明顯回落，首7個月僅佔整體約44.9%，較去年全年下跌約4.8個百分點，暫結束連續4年的升勢，反映市場購買力正由細價樓全面轉移至中高價住宅。
楊明儀分析，雖然樓價已止跌回升，但目前仍較2021年歷史高位低逾一成半，息口回落加上銀行積極推出按揭優惠，以及2024年政府放寬按揭上限至七成及取消壓力測試，吸引不少買家趁樓價尚未完全反彈時轉購更大面積的單位，換樓鏈重啟為市場注入新動力。此外，租務市場持續活躍，租金回報率改善，亦吸引投資者重新入市，進一步推高中高價住宅的交投量。
市場實際成交活躍 新界西錄得矚目個案
從實際成交個案可見，中高價住宅承接力相當強勁，市場購買力由細價樓逐步流向中價及中高價物業。據東方日報報導，元朗溱柏10座一個頂層特色戶，實用面積301方呎，連天台以336萬元成交，呎價約11,163元，反映新界西優質單位仍備受追捧。另一方面，新葵興花園C座中層8室，實用面積約480方呎的兩房單位，近日以566萬元易手，呎價約11,792元，顯示即使在新界及葵涌一帶，中價物業的交投亦保持活躍。
業界人士指出，隨著美國聯儲局有望進一步減息，本港銀行同業拆息料將繼續回軟，按揭成本降低將進一步刺激換樓及投資需求。同時，2024年《施政報告》放寬按揭成數上限及取消壓力測試的效應仍在持續發酵，預計下半年中高價住宅交投將繼續保持活躍，全年成交量有望進一步逼近甚至超越去年水平。不過，經濟前景未明及外圍環境波動仍為樓市帶來不確定性，買家入市時仍需審慎評估自身負擔能力。
