英國篇：稅改震盪下嘅置業新常態
2026年下半年，英國樓市迎來近年最具影響力嘅稅制改革。取消Non-Dom（非居籍）身份制度，對向來透過離岸架構持有英國物業嘅香港買家影響最深遠。過去不少港人以Non-Dom身份將海外收入撥離英國稅網，如今呢項紅利正式走入歷史，意味著持有英國物業的稅務成本將顯著上升。
不過，BNO簽證持有人依然可以申請英國按揭，銀行普遍接受海外收入證明，但審批標準明顯收緊。目前貸款成數由早前嘅七成半回落至六成半至七成水平，銀行對還款能力嘅審查更趨嚴格，包括要求提供更詳盡的資產證明及收入來源文件。專家建議有意移英嘅港人，預備至少三至四成首期，並預留足夠資金應付印花稅及律師費等開支。
值得留意嘅係，英國二線城市正成為置業新焦點。曼徹斯特、利物浦、伯明翰等城市樓價僅為倫敦嘅三分之一至一半，但租金回報率卻跑贏首都，普遍達到5至6.5厘水平。以曼徹斯特為例，當地近年積極推動城市更新，大型基建項目相繼落成，帶動就業人口流入，住宅租務需求持續旺盛。對於預算有限、追求穩定現金流嘅投資者而言，從二線城市入手反而更具成本效益。
加拿大篇：先租後買策略成主流
加拿大樓市對海外買家門檻持續提高，目前卑詩省海外買家需繳付NRST（海外買家稅）25%，安大略省則為20%，兩者均屬全球最高水平之一。對於未取得永久居民身份（PR）嘅港人來說，直接入市嘅額外成本相當驚人，動輒數十萬加元嘅稅款足以抵銷未來幾年嘅樓價升幅。
因此，近年市場流行「先租後買」策略。專家建議新移民或海外買家先租樓一至三年，等待PR獲批後才正式入市。呢段期間除咗可以慳返一大筆海外買家稅，更重要嘅係能夠在加拿大本地建立信貸記錄，日後申請按揭時可獲得更優惠的利率和貸款條件。加拿大的信貸評級系統與香港不同，沒有本地信貸記錄嘅買家，即使有豐厚資產，銀行貸款審批亦會較為保守。
按地區劃分，溫哥華及多倫多華人社區配套完善，生活便利，但樓價高企，獨立屋動輒過百萬加元，對一般投資者負擔較重。反之，阿爾伯塔省、薩斯喀徹溫省等草原省份樓價明顯較低，入場門檻友善，適合追求較低風險、長線持有嘅買家。不過，草原省份冬季嚴寒，華人社區規模較細，生活配套與大城市有一定差距，買家需按自身實際需要作出取捨。
澳洲篇：FIRB門檻提高 港人仍踴躍入市
澳洲方面，2026年FIRB（外國投資審查委員會）申請門檻進一步提高，同時閒置物業罰款亦大幅上調，反映澳洲政府收緊海外買家政策嘅決心。目前海外買家購入澳洲住宅物業，需繳納額外申請費及印花稅，若物業長時間空置，更面臨每年數以萬計澳元嘅罰款，變相迫使買家將物業出租或盡快轉手。
儘管政策收緊，澳洲永久業權制度對港人依然極具吸引力。相比香港嘅99年或50年地契，澳洲物業擁有永久業權，可世代相傳，對追求資產保值增值嘅香港買家來說，係重要嘅長線投資考量。目前海外買家在澳洲仍可獲最高六成按揭，銀行對香港收入證明有一定接受程度，但審批時間較長，建議預留兩至三個月處理按揭申請。
綜合分析，2026年下半年全球資金繼續尋求避險出路，香港買家依然是海外樓市嘅主力軍。英澳加三地雖然政策各有變動，但對於做好稅務規劃、預備充足資金嘅投資者而言，海外置業仍係分散風險、捕捉環球增長機遇嘅重要渠道。建議有意入市嘅買家，提前諮詢專業稅務及法律意見，按自身財務狀況選擇最合適的落腳點。
