2026下半年海外置業分析：澳洲樓市明顯分化　英國稅改對香港買家影響深遠

踏入2026年下半年，環球房地產市場持續波動，利率走向、政策調整及經濟環境等因素交織，令海外置業策略需要重新審視。澳洲樓市出現城市層級分化，英國稅務改革對香港買家影響深遠，加拿大則繼續以高門檻限制海外買家入場。以下深入分析三大熱門市場的最新走勢。

澳洲樓市：城市分化加劇　悉尼墨爾本回調明顯

澳洲儲備銀行今年內三次加息，貨幣政策持續收緊，對樓市構成顯著壓力。根據KPMG在8月初公布的修訂展望，預測全國獨立屋價格在2026年全年將錄得約1.1%的跌幅，而單位住宅價格則有望逆市上升約2.2%，反映不同物業類型的表現差異日益擴大。

整體而言，今年6月全國房價按月下跌0.4%，其中悉尼季度跌幅達3.2%，調整幅度較為明顯。不過，KPMG預計悉尼樓價中位數到2026年底仍有望達到約167.6萬澳元，在絕對值增長方面繼續領跑全澳。墨爾本同樣預計在樓價總值上保持領先地位，但短期走勢仍然受壓。

對於有意入市嘅香港買家，澳洲樓市嘅分化格局意味住選對城市比以往更加關鍵。悉尼及墨爾本等傳統熱門城市雖然樓價回調，但長遠供應有限，仍具備保值能力；而珀斯等新興城市短期升幅顯著，惟需留意經濟週期波動風險。

英國樓市：Non-Dom稅制取消　BNS買家按揭審批趨嚴

英國政府取消Non-Dom（非居籍）身份制度，對向來以非居籍身份持有英國物業的香港買家影響深遠。以往非居籍人士可選擇以匯款制課稅，僅就英國境內收入及資產增值繳稅，海外收入及資產增值則免稅。新制度下，移居英國的香港業主將面臨更全面的稅務責任，大幅增加持有成本。

按揭方面，BNO簽證持有人仍然可以申請英國按揭，銀行普遍接受海外收入證明，但審批標準明顯收緊。貸款機構對借款人的還款能力、收入來源穩定性及信用記錄要求更為嚴格，按揭成數亦有所下調。有意申請按揭嘅買家，建議提前準備充足文件，並尋求專業按揭顧問協助。

不過，英國樓市並非全無亮點。二線城市如曼徹斯特、利物浦等，憑藉較低的入場價及強勁的租務需求，租金回報率普遍達5至6.5厘，明顯跑贏倫敦。對於追求現金流回報的投資者而言，北英格蘭城市正成為更具吸引力的選擇。

加拿大市場：海外買家稅高企　「先租後買」成主流策略

加拿大繼續維持嚴格的海外買家限制政策。卑詩省（British Columbia）海外買家稅高達25%，安大略省（Ontario）亦達20%，對非居民入市構成極高門檻。在聯邦政府及省政府雙重打壓海外需求的政策背景下，直接購買物業的難度大增。

在此環境下，「先租後買」（Rent-to-Own）策略逐漸成為主流替代方案。買家透過支付租金溢價累積未來購房權益，在租約期滿後以鎖定價格行使購買權，既可避開海外買家稅的即時衝擊，又能鎖定目前的樓價水平。此外，部分發展商及金融機構亦推出針對新移民的按揭計劃，協助海外買家逐步入市。

總結：海外置業策略需因時制宜

2026年下半年，環球樓市進入調整分化期，海外置業嘅選項變得更加複雜。澳洲方面，悉尼墨爾本回調提供入市機會，但需留意持續加息風險；英國方面，稅務改革對香港買家影響深遠，需重新評估持有成本，惟二線城市租金回報吸引；加拿大方面，政策門檻高企下「先租後買」策略值得考慮。

無論選擇哪個市場，建議投資者做好盡職審查，充分了解當地稅務政策、按揭條件及市場走勢，並因應個人財務狀況及投資目標，制定合適的入市策略。