英國稅制改革：Non-Dom取消對港人置業的深遠影響
2026年，英國政府正式推行被市場形容為「核彈級」的稅務改革，其中最具衝擊性的莫過於取消非英國居籍（Non-Dom）稅務身份制度。這項變革對於持有BNO簽證移居英國的港人來說，影響層面遠超一般稅務規劃，更直接牽涉到海外物業投資及遺產繼承的部署策略。
過去不少港人透過Non-Dom身份，僅就英國境內收入徵稅，海外資產及收入則可延後課稅，變相為移民家庭提供了一個靈活的稅務窗口。然而新政之下，所有連續居住滿四年的英國稅務居民，無論是否持有Non-Dom身份，其全球收入及資產增值均須全面向英國稅局申報。這意味著，港人在香港或其他地區持有的物業、股票、基金等投資，日後出售時所產生的資本增值，將可能被英國政府徵收資本增值稅及遺產稅。
面對這項重大政策轉向，市場專家建議港人買家應重新審視整體資產配置。對於有意在英國置業的港人來說，現時持有BNO簽證仍可申請當地按揭，銀行普遍接受海外收入證明，但審批標準已較過往明顯收緊。貸款成數由以往最高七成半，下調至六成半至七成，壓力測試要求亦更為嚴格。此外，部分銀行要求申請人提供更詳盡的資產來源證明，以防止資金不明的情況。
在樓價與租金回報方面，倫敦核心區的豪宅市場固然受壓，但二線城市如曼徹斯特、利物浦及伯明翰卻逆勢跑出。這些城市的平均樓價僅為倫敦的三分之一至一半，但租金回報率普遍可達五厘至六厘半，遠勝倫敦的三厘至四厘水平。對於尋求穩定現金流的港人投資者而言，轉投北部城市似乎成為2026年的一個新趨勢。
加拿大置業攻略：PR身份前後的關鍵部署
加拿大一直是港人移民的熱門目的地，但2026年的房地產政策環境已與過去截然不同。對於未取得永久居民身份的港人買家，在卑詩省（包括溫哥華）購買住宅物業，須額外繳納高達25%的非居民投機稅（NRST）。而在安大略省（包括多倫多），海外買家亦需面對20%的非居民購房稅。這意味著，在PR到手前入市，光是稅項成本已足以抵銷數年的物業升值空間。
專家普遍建議，港人移加後應先採取「租樓等PR」的策略，抵達後首一至三年以租賃方式解決居住需要，專心等待PR審批結果的同時，積極建立本地信貸記錄。信用評分在加拿大按揭審批中扮演關鍵角色，沒有足夠信貸歷史的申請人即使有豐厚資產，亦難以獲得理想的貸款條件。待PR正式獲批後，買家即可豁免NRST，按揭選擇亦會大幅增加，部分銀行更提供低至一成首期的優惠方案予永久居民。
在選擇置業城市方面，溫哥華及多倫多的華人社區配套完善，無論是中文學校、超市、醫療診所還是社區服務，均能讓新移民快速適應生活。然而這兩個城市的樓價已處於歷史高位，獨立屋動輒過百萬加元，相比之下，卡加利及愛民頓等草原省份城市樓價較低，但冬季氣候嚴寒，並非所有港人都能適應。買家需在生活配套與樓價負擔之間作出取捨。
澳洲政策收緊：FIRB門檻提高 永久業權仍具吸引力
澳洲向來是港人海外置業的熱門選擇之一，但2026年海外投資審批局（FIRB）的申請門檻進一步提高，外國買家在購買住宅物業前須獲得更嚴格的審批。與此同時，澳洲政府對海外買家閒置物業的罰款金額亦有所上調，旨在打擊只買不住的投機行為，鼓勵外國投資者將物業投入租賃市場，緩解當地住屋供應緊張的問題。
儘管審批要求有所收緊，但澳洲物業的永久業權制度對港人仍具相當吸引力。與部分亞洲國家僅提供租賃業權不同，澳洲的房地產法例保障業主可永久持有土地及物業，這對於習慣了香港「999年地契」概念的買家來說，無疑是一個重要的心理保障。此外，澳洲銀行體系穩健，按揭產品種類豐富，海外買家若能提供足夠的資產證明及收入文件，仍有機會獲批最高六成的按揭貸款。
從宏觀角度來看，2026年環球經濟前景未明，中美角力持續，地緣政治風險升溫，令全球資金持續尋求避險出路。香港買家憑藉穩健的資金實力及對國際市場的熟悉程度，仍然是海外樓市中的一支重要力量。無論是英國的稅制改革、加拿大的PR門檻還是澳洲的審批收緊，這些政策變動並非為了完全阻絕海外買家，而是引導更具長線持有意願的資金進入市場。
對於有意在2026年部署海外物業的港人，專家建議應以「分散風險、長線持有」為核心策略。英、加、澳三地各有不同的政策環境及市場周期，投資者不宜將所有資金集中於單一市場，而是應根據自身的移民計劃、稅務身份及財務狀況，制定一個涵蓋不同地區的多元化配置方案。同時，聘請熟悉當地稅務及物業法例的專業顧問，亦是避免「踩雷」的關鍵一步。
